НА ПРАВООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И РИЭЛТОРОМ, ВЫСТУПАЮЩИМ ТОЛЬКО ОТ ПРОДАВЦА, ЗАКОН «О защите прав потребителей» НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ❗
В июле 2021г. Ш. заключила с индивидуальным предпринимателем М. (риэлтор) соглашение о бронировании, по которому последний обязался снять с продажи и закрепить за Ш. трехкомнатную квартиру. Деньги по соглашению 100 т.р. в качестве задатка Ш. передала М., который до 15.08.2021г. обязался предоставить полный комплект документов на продаваемую квартиру.
М. в установленный срок подготовил и представил все документы для сделки. Кредит одобрили в Сбере. Ш. в день сделки в Сбер не явилась из-за болезни, и лечилась до даты истечения соглашения о бронировании (15.08.2021). 🤕
🤷♂ По состоянию на 10.09.2021г. договор купли-продажи не заключен, на госрегистрацию не сдан. Впоследствии выяснилось, что квартира выставлена за более высокую цену.
Ш. не была уведомлена об отказе М. от исполнения соглашения.
11.09.2021г. ею в адрес М. направлена претензия о возврате денег, требования которой М. не исполнил.
Ш. обратилась в суд к ИП М. с иском, в котором просила взыскать деньги, переданные по соглашению о бронировании в размере 100 т.р., неустойку по ст. 28 Закона ОЗПП в размере 150 т.р., моральный вред и штраф.
⚖ Решением первой инстанции с М. в пользу Ш. взысканы: 100т.р., переданные по соглашению о бронировании, сниженная судом до 70 т.р. неустойка, моральный вред 1000р., сниженный судом до 30 т.р. штраф, плюс - госпошлина 4900р.
Суд первой инстанции пришел к выводам, что между Ш. и ИП М. возникли правоотношения по возмездному оказанию услуг, подпадающие под действие Закона ОЗПП. Также суд решил, что несмотря на прямое указание в тексте соглашения о бронировании, уплаченные Ш. ответчику 100 т.р. руб. по своей правовой природе являются авансом, а не задатком.
⚖ Апелляцией решение в части взыскания неустойки отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении данной части исковых требований отказано. Решение суда в части взыскания госпошлины изменено, и она была снижена до 2 580 руб.
Апелляция не согласился с первой инстанцией о наличии оснований для взыскания с М. неустойки, поскольку требования Ш. не были связаны с нарушением сроков выполнения услуги либо предоставлением услуги ненадлежащего качества. Взыскание неустойки в таком случае Законом ОЗПП не предусмотрено.
⚖ Кассация согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части наличия оснований для взыскания с ИП М. в пользу Ш. денежных средств, уплаченных по соглашению о бронировании. Суды правильно посчитали, что уплаченные по соглашению о бронировании 100т.р. являются не задатком, а авансом. ИП М. не имел полномочий на получение денежных средств от покупателя в качестве задатка. Соглашение между собственником квартиры и Ш. непосредственно не заключалось. Учитывая, что договор купли-продажи квартиры между продавцом и Ш. не заключен, с М. в пользу Ш. подлежали взысканию лишь оплаченные по соглашению о бронировании денежные средства в размере 100 000 руб.
⚠ При этом кассация отметила, что на правоотношения, сложившиеся между ИП М. и Ш. положения Закона РФ ОЗПП не распространяются. ИП М. оказывал услуги риэлтора собственнику квартиры (продавцу), действуя в рамках которого он нашел покупателя на жилое помещение, то есть выступал в качестве представителя продавца.
⚠ Между ИП М. и Ш. не заключалось соглашения об оказании каких-либо услуг или выполнении работ. Денежные средства Ш. передала М. в счет стоимости квартиры. По отношению к Ш. ИП М. не являлся исполнителем услуг, соответственно оснований для взыскания с М. в пользу Ш. морального вреда и штрафа, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» не имелось. Дело направлено на новое рассмотрение с учетом выводов кассации.
(Определение от 19 января 2023 г. № 88-2467/2023(88-35876/2022).
По материалам пресс-службы Первого кассационного суда общей юрисдикции.
С уважением, Юрист по недвижимости Александр Обухов.
