ТРЕБУЕТСЯ ЛИ НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ❓
⚔ Хотя законодательством четко и однозначно определено, но до сих пор ломаются копья при возникновении вопроса о необходимости нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
☺ Надеюсь, данная публикация внесет ясность, а все уцелевшие копья в дальнейшем для обсуждения этого вопроса не потребуются.
⚖ Что говорит закон:
Из статьи 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Под формой договора понимается устная или письменная форма (простая, нотариальная), что следует из ст.158 ГК РФ. Устная форма для договора купли-продажи недвижимости не подойдет в силу ст.550 ГК РФ, соответственно, остаются простая письменная и нотариальная формы.
❗Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ст.429 ГК РФ).
👉 Как применять:
Для различных видов сделок с недвижимостью закон предусматривает либо простую письменную форму, либо нотариальную. Следовательно, если для основного договора законодательством установлена именно нотариальная форма (к примеру, продажа детских долей или некоторых иных долей), то и ПДКП должен быть заключен в нотариальной форме.
Наряду с этим, нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для предварительного договора эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК РФ).
Во всех остальных случаях, когда законом для основного договора не установлена нотариальная форма, предварительный договор может быть заключен в простой письменной форме.
😒 Если нотариальная форма обязательна, но не хочется:
Необходимо отметить, что в целях экономии на нотариусе, существует практика вуалировать предварительные договоры, изменяя их названия (к примеру, поименовав Соглашением о намерениях), но сохраняя основные признаки предварительного договора, в том числе - о заключении в будущем основного договора.
Если такой документ не будет нотариально удостоверен, как того требовал закон, то при возникновении судебного спора этот инструмент закрепления по сделке «развалится», поскольку суд даст надлежащую правовую оценку действительным намерениям сторон. А значит, признает такое завуалированное соглашение – предварительным договором, и как следствие - ничтожным.
✅Резюмируя вышеизложенное:
⚠ Если для ПДКП не соблюдена нотариальная форма, обязательная для основного ДКП, то ПДКП будет являться недействительным в силу его ничтожности, со всеми вытекающими.
То есть, всё, о чем договорились стороны в ПДКП, который в нарушение закона не удостоверен нотариально, будет недействительным. К примеру, если ПДКП предусматривает задаток, то последствия "невыхода" стороной на основной договор не сработают – не получится истребовать двойную сумму задатка или оставить его себе, как это установлено в ст.381 ГК РФ.
Также, если предварительный договор будет признан недействительным, сторона вряд ли сможет реализовать в суде свое требование о понуждении другой стороны заключить основной договор.
⚠ Ничего катастрофического в признании предварительного или завуалированного договора недействительным – нет, но стороны лишаются тех инструментов, которые предоставляет им закон при закреплении по сделке. Деньги, переданные по такому документу, можно вернуть в добровольном или взыскать в судебном порядке в качестве неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), но заставить продавца или покупателя соблюдать договоренности по такой бумажке не получится.
⚠ Безусловно, далеко не факт, что ненотариальный или "переименованный" ПДКП станет предметом судебного рассмотрения. Поэтому, рисковать или нет – решать вам. Если стороны ведут себя добросовестно и имеют стойкое намерение довести сделку до логического завершения, то ПДКП, заключенный без обязательного нотариального удостоверения, не станет препятствием для хэппи-энда.
🧨 Однако сказанное совсем не говорит о дозволенности такой рисковой практики – ведь на кону крупные суммы денег, а иногда и судьбы.
🤗 Будьте дальновидны и осмотрительны.
© С уважением, Юрист по недвижимости Александр Обухов.
