ДЛЯ САМОЗАНЯТЫХ РИЭЛТОРОВ.😎
КАК ОСТАВАТЬСЯ В ПРАВОВОМ ПОЛЕ И НЕ ПЕРЕПЛАТИТЬ НАЛОГИ.😇
➕Основной плюс самозанятости состоит в том, что ставка налога на доход равна 4% с денежных средств, полученных от физлиц, и 6% - от организаций и ИП, вместо 13% НДФЛ при обычном раскладе.
👉 Однако, так называемый закон о самозанятых № 422-ФЗ от 27.11.2018г., запрещает самозанятым работать по агентским договорам, договорам комиссии и договорам поручения (п.5 ч.2 ст.4 Закона № 422-ФЗ).
❌ Это означает, что самозанятый риелтор по договору юридически НЕ может (включая, но не ограничиваясь):
➖Осуществлять посредничество, как оно определено в главах ГК РФ об агентировании, поручении и комиссии;
➖Быть официальным представителем клиента: проводить самостоятельно показы объекта недвижимости и заключать договоры/сделки от имени клиента;
➖Получать от одной стороны сделки денежные средства, предназначенные для другой стороны;
➖Получать от клиента вознаграждение, предназначенное для агентства недвижимости.
❌ Самозанятые риэлторы, осуществляющие свою деятельность по договорам, предполагающим агентирование, поручение или комиссию, не вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), а значит, им насчитают 13% НДФЛ с вознаграждения по таким договорам.🤷♂
👹 Для налоговой не будет иметь значения само название договора - для ФНС важен лишь его предмет и выполняемый риэлтором функционал.
Как самозанятому риэлтору не слететь с НПД (4-6%) и не попасть на НДФЛ (13%)❓
⚠ Необходимо очень аккуратно подходить к содержанию прямого договора с клиентом и/или с агентством, с котором сотрудничает самозанятый риэлтор.
👉 И, дабы избежать недоразумений с ФНС, риелторы могут заключить договор возмездного оказания услуг. Предметом такого договора может стать оказание услуг физическим и юридическим лицам по отчуждению либо приобретению объекта недвижимости. Законом о самозанятости это не запрещено, что подтверждает письмо Минфина от 22 июля 2019 года № 03-11-11/54306.
👌 То есть в рамках договора возмездного оказания услуг самозанятый риелтор, к примеру, может:
✔ Рассчитать рыночную стоимость объекта;
✔ Осуществлять фотосъемку объекта и составлять объявления;
✔ Рекламировать объект недвижимости;
✔ Консультировать клиента по процессу сбора документов, необходимых для регистрации перехода права собственности;
✔ Проверять документы на предмет их соответствия законодательству РФ;
✔ Составить договор купли-продажи (лучше с привлечением юриста!);
✔ Сопровождать клиента у нотариуса, в Росреестре, в Социальном фонде, в Опеке, при расчётах напрямую между сторонами договора и т.п.
☺ Никоим образом не пропагандирую переход с трудовых отношений на самозанятость, ведь трудовые отношения всегда комфортнее для работника. Однако жизненные ситуации бывают самыми разными, и вот ряд позитивов самозанятости:
✔ Налог начисляется только на доход – нет каких-то вмененных постоянных сумм, как при патентной системе у ИП. При перерыве в работе статус плательщика НПД приостанавливать не нужно;
✔ Нет необходимости в онлайн-кассе — чеки формируются автоматически в приложении на смартфоне. Их легко переслать клиенту по электронной почте или через мессенджер;
✔ Самозанятость можно совмещать с основной работой по трудовому договору;
✔ Налоги уплачиваются по льготной ставке: 4% с денежных средств, полученных от физических лиц, и 6% — от организаций и ИП;
✔ Тем, кто впервые оформил самозанятость, предоставляется налоговый вычет в размере 10 000 рублей;
✔ Официальный доход учитывается при оформлении кредита и соцвыплат;
✔ Оформить самозанятость можно онлайн в приложении «Мой налог» или через личный кабинет на портале госуслуг;
✔ Доходы учитываются в мобильном приложении автоматически — не нужно вести отчёты и подавать декларацию.
➕Самозанятые могут получить помощь от государства. В 2020 году был принят закон, распространивший меры поддержки малого и среднего бизнеса на таких граждан. Теперь они могут обращаться в центры «Мой бизнес» и бесплатно консультироваться по вопросам налогообложения, бухучёта, кредитования, проходить обучающие курсы и получать льготные займы.
➕Кроме того, в конце прошлого года Министерство труда подготовило новую модель соцстрахования для самозанятых, которая может заработать с 1 июля 2023 года.
Согласно документу, человек будет сам определять сумму, из которой устанавливаются страховые выплаты: 32 484 рубля (2 МРОТ за полный месяц) или 48 726 рублей (3 МРОТ за полный месяц). Сейчас возможен один вариант такой суммы — МРОТ.
Новая модель позволит получать выплаты при болезни, протезировании, карантине, ЭКО и в других случаях. Подробнее — на сайте министерства.
❗Если же риэлтор не имеет статуса самозанятого или ИП, и работает с клиентами или агентством недвижимости (без трудоустройства), то всегда существует риск оказаться в фокусе внимания ФНС. А при наличии доказательственной базы, налоговая легко может начислить НДФЛ 13% на полученный доход, пени и штраф.😨
✅ Если вы – самозанятый независимый риэлтор, то всегда можете обратиться ко мне за подготовкой договора возмездного оказания услуг для использования со своими клиентами.
✅ Если вы - агентство недвижимости, то для вас я уже разработал актуальный проект ДВОУ с самозанятыми риэлторами, позволяющий избежать сходства с трудовыми отношениями и возложения обязанностей налогового агента.
© С уважением, Юрист по недвижимости Александр Обухов.
