ПРЕДЛАГАЮТ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ/КОМНАТЫ В КВАРТИРЕ/ДОМЕ ВМЕСТО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ? 🎁💣
Помните о риске такой сделки❗
Может случиться так, что, придя на встречу с продавцом для осмотра комнаты, которую вы намерены приобрести в собственность, продавец заявит о том, что не может заключить с вами договор купли-продажи, а предложит вам заключить договор дарения. Разумеется, деньги за комнату продавец хочет с вас получить. Почему такое бывает и есть ли риски в такой сделке❓
👉 Вероятно, комната, которую вы намерены приобрести, юридически является долей в праве общей собственности на квартиру либо является комнатой в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право остальных участников долевой собственности и остальных собственников комнат в коммунальной квартире купить продаваемую долю (комнату) по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
⚠ Продавец доли (комнаты) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат в коммунальной квартире) о намерении продать свою долю (комнату) постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
⚠ Продавец вправе продать долю в квартире (комнату в коммунальной квартире) постороннему лицу только в том случае, если остальные собственники не воспользуются своим преимущественным правом покупки в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки ранее этого срока (п.2 ст.250 ГК РФ).
❗При продаже доли (комнаты) с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности (собственник комнаты в коммунальной квартире) имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).
💣 Случается так, что продавец доли в квартире (комнаты) по каким-то причинам не хочет или не может уведомить собственников, имеющих преимущественное право покупки, и предлагает вам заключить договор дарения доли (комнаты). Если вы отдаете «дарителю» деньги, то такой договор дарения является ничтожной сделкой, так как он прикрывает договор купли-продажи, который стороны в действительности имели намерение заключить (притворная сделка).
⚖ По требованию заинтересованного лица суд может признать договор между вами и собственником доли в квартире (комнаты) договором купли-продажи и перевести права и обязанности по нему на лицо, чье преимущественное право было нарушено заключением договора дарения (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2018).
😎 Также некоторые собственники предлагают заключить договор дарения на микродолю в праве долевой собственности, а в отношении основной (целевой) доли — заключить договор купли-продажи с вами (в этом случае вы, став долевым собственником, также приобретаете преимущественное право покупки).
⚖ Но и в этом случае обе сделки могут быть признаны судом в качестве одной — договора купли-продажи доли, заключенного с нарушением преимущественного права покупки. Рассматривая требования лица, чье преимущественное право было нарушено заключением договора дарения, суд принимает во внимание размер подаренной доли, период времени, прошедший с момента государственной регистрации перехода права собственности на микродолю по договору дарения доли, и заключение между теми же сторонами договора купли-продажи основной доли, отсутствие родственных отношений между сторонами договора (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53719/2018).
💣 Также, хотя и крайне редко, но до сих пор встречаются случаи, когда дом состоит из нескольких отдельных помещений («квартир»), но они НЕ являются самостоятельными объектами гражданских прав, поскольку в таких домах собственность у правообладателей - общая долевая на всё имущество, а не на отдельные квартиры.
В таких строениях каждому из владельцев принадлежит определенная доля, но не обособленная квартира❗Да, по сложившейся у жильцов традиции, владельцы проживают в обособленных «квартирах», но законодательство об общей долевой собственности наделяет каждого из этих владельцев правом пользования любой такой «квартирой» в упомянутом доме. То есть, юридически, любой владелец доли в этом доме может на вполне законных основаниях заявиться в любое помещение, где проживают другие владельцы долей. ⚠Ведь особенность долевой собственности в том, что ни у одного из сособственников нет обособленного имущества, но в каждом сантиметре есть доля другого собственника.🤷♂
❗В подобных ситуациях, покупателю «квартиры» в таком доме «с особенностями», следует понимать, что сделка может быть осуществлена лишь в отношении доли в этом доме, а не в отношении интересуемой его квартиры❗ Обычно схема сделок в таких домах складывается следующая: продавец дарит микродолю, а через некоторое время с новоиспеченным владельцем доли заключается договор купли-продажи уже в отношении основной (целевой) доли. Подобным образом аналогично пытаются обойти процедуру с преимущественным правом покупки. Последствия таких сомнительных манипуляций изложены выше, плюсом добавляется большая сложность трансформировать долю в обособленную квартиру при возникновении спора.🚫
⚠Конечно, каждый сам волен решать квартирный вопрос по своему усмотрению, смиряясь с теми или иными рисками. Однако нужно понимать, что подготовка к вышеописанным сделкам должна быть всесторонней и юридически выверенной.
❗Соответственно, если вы решились на такой шаг, то заручитесь поддержкой юриста, специализирующегося именно на вопросах недвижимости. Иначе ваши последующие судебные расходы будут в разы выше, не говоря уже о потерянных квадратных метрах и деньгах за их покупку. 😢🆘
© С уважением, Юрист по недвижимости Александр Обухов.
