К ЧЕМУ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ ДОСТАЛАСЬ ПРОДАВЦУ ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ: ДВА СЛУЧАЯ. 🎁💣
1⃣ Продавец в суде отменил договор дарения, но подаренная квартира уже продана.
❗Дарение действительно можно отменить — этим оно существенно отличается от других договоров по отчуждению недвижимости. Даже если при заключении договора дарения не было допущено ни одного нарушения, и даритель по доброй воле передал квартиру одаряемому, он все равно может «отыграть» назад и вернуть себе жилье, если докажет одно из следующих обстоятельств:
➖одаряемый покушался на его жизнь или членов его семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
➖одаряемый обращается с подаренной вещью небрежно, создавая угрозу ее утраты, тогда как она представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
❗Также отмена договора возможна, если одаряемый скончается раньше дарителя, а в договоре было предусмотрено условие об отмене дарения при таком развитии событий (ст. 578 ГК РФ).
❓Но что будет, если на момент отмены дарения квартира уже продана другому человеку? Ведь одаряемый становится полноправным собственником подаренного имущества — а значит, может распоряжаться им как угодно, по своему усмотрению.
🌈 В подавляющем большинстве случаев, покупателю квартиры, которая была когда-то подарена продавцу, не стоит опасаться отмены дарения — даже если это произойдет, квартиру не истребуют обратно. Закон говори об этом следующее: в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. (п. 5 ст. 578 ГК РФ).
⚠ Соответственно, если подаренного имущества у одаряемого уже нет, оно и не может быть возвращено.
Например, мать подарила своей дочери дом с земельным участком. Сделка была исполнена, право собственности перешло к дочери, о чем внесена запись в ЕГРН.
А примерно через полгода дочь была признана виновной в совершении административного правонарушения в отношении матери по ст. 6.1.1 КоАП РФ («Побои») 🤷♂
Мать обратилась в суд, требуя отменить дарение. Но выяснилось, что дом к тому моменту уже перешел в собственность супруга дочери — таким образом, отмена дарения стала невозможна и в иске матери отказали (Седьмой КСОЮ, дело №8Г-18541).
❗Но в исключительных случаях отменить дарение все же могут, даже в отношении уже проданного к тому времени имущества — если доказано, что сделка по продаже была мнимой.
⚠ Сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а только лишь для вида - является мнимой, а значит, признаётся ничтожной (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Так, например, женщина обратилась в суд с иском об отмене договора дарения квартиры своей дочери, поскольку та была признана приговором суда виновной в причинении вреда ее здоровью 🤷♂
Узнав об обращении матери в суд, дочь незамедлительно продала квартиру, чтобы исключить возможность отмены дарения.
⚠ Но здесь суд все-таки отменил дарение, поскольку договор купли-продажи имел все признаки мнимой сделки и его признали недействительным: квартира была продана сразу после того, как мать подала иск об отмене дарения (причем гораздо дешевле ее рыночной цены), после продажи дочь продолжала жить в квартире, а покупательница так и не въехала в эту квартиру (Мосгорсуд, определение №4г-1462/15).
‼ Если покупатель со своим юристом перед заключением договора купли-продажи убедятся, что на квартиру никто больше не претендует (на сайте суда по месту ее нахождения не зарегистрированы иски в отношении продавца, а в ЕГРН нет отметок о принятии мер по обеспечению исков со стороны третьих лиц), шансы, что квартиру у покупателя впоследствии истребуют обратно из-за отмены дарения, крайне малы.
2⃣ Договор дарения признали недействительным, а квартира, опять-таки, уже продана. В этом случае последствия куда серьезнее.
❗Договор дарения могут признать недействительным, как и любую другую сделку, по общим основаниям (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).
Из них можно также выделить следующие:
✍ если даритель, хотя и дееспособный, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими, подписывая договор (ст.177 ГК РФ). К примеру, человек в преклонном возрасте, или страдающий психическими заболеваниями, подарил квартиру, а потом он или его близкие ужаснулись от содеянного;
✍ если даритель действовал под влиянием заблуждения, когда заблуждение было настолько существенным, что даритель, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ). Довольно много случаев, когда недобросовестные лица втираются в доверие порядочным людям с целью «законно» завладеть недвижимостью, а потом выясняется их реальная сущность;
✍ если даритель заключил договор под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ). В этой вариации всё ясно без дополнительных пояснений.
⚠ В подобных ситуациях риск того, что покупателю придется расстаться с квартирой, ощутимо повышается. Закон позволяет истребовать имущество даже у его добросовестного приобретателя (покупателя), если оно выбыло из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).
Сделки, совершенные в указанных выше примерах, считаются совершенными с пороком воли дарителя, а это значит, что квартира может быть истребована у покупателя даже в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.
❗Поэтому, если в суде будет доказано, что даритель подписал договор не по доброй воле, не понимал значение своих действий или находился под влиянием существенного заблуждения - у покупателя квартиру могут изъять.
Например, Второй КСОЮ в своем определении по делу №8Г-8495/2021 обозначил, что поскольку квартира выбыла у собственника помимо его воли, это имущество в силу закона может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
⚠ Но такой вариант развития событий может возникнуть не только в отношении подаренной квартиры, но и любой другой, у которой ранее были другие собственники.
⬆ Выше перечислены лишь наиболее распространенные на практике ситуации, которые могут быть связаны с договором дарения. Таким образом, ошибочно считать, что договор дарения не может нести в себе рисков для покупателя❗
⚠ Наличие в объявлении о продаже квартиры фразы «в собственности более 3 лет» (срок исковой давности) - ещё не гарантия безопасности для покупателя – дарение могут отменить и за пределами этого срока.
‼ В сделках с недвижимостью необходимо учитывать множество факторов и нюансов, всегда быть в курсе актуальной правоприменительной практики, и лучше всего поручить сопровождение сделки юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости.
✅Тем более, что стоимость работы специалиста несоизмеримо меньше, чем последствия в виде потери недвижимости и денег.
© С уважением, Юрист по недвижимости Александр Обухов.
